Eierskifteforsikring
Eierskifteforsikring er en forsikring som dekker selgers ansvar i de 5 årene som avhendingsloven fastsetter. Det vil si at du som selger, ved å tegne en eierskifteforsikring, overlater ditt ansvar for skjulte feil og mangler ved boligen din til et forsikringsselskap. Forsikringsselskapet vil på dine vegne behandle alle eventuelle krav du måtte få fra din kjøper. Også de som ender i retten.
På boligmarkedet er vi alle amatører. Det er mange feller å gå i, og eierskifteforsikring er én av dem. Her viser vi deg hvordan både selgere og kjøpere kan unngå de verste problemene.
Det kan først være snakk om en mangel dersom det foreligger et negativt avvik fra det som er avtalt, og mangelen må være til stede på salgstidspunktet. Hva som er avtalt er det som er sagt og skrevet, og det som følger av boligens alder og generelle vedlikehold. En rønne kan derfor være mangelsfri.
En god del mangelskrav kunne således ha vært unngått dersom selgeren hadde gitt alle opplysninger av betydning om eiendommen før salget, og eventuelt tatt uttrykkelig forbehold om bestemte omstendigheter forut for salget, eller solgt boligen som den er. Ved å selge boligen som den er stilles imidlertid kjøperen dårligere enn det som er lovens normalordning.
Til tross for dette kan det være forhold ved boligen som selgeren ikke kjenner til og som han naturlig nok ikke kan gardere seg mot, de såkalte skjulte feil og mangler. Det er særlig med tanke på vesentlige skjulte feil og mangler at selgeren kan trenge en eierskifte-forsikring.
Selgerens forsikring
En eierskifteforsikring er selgerens forsikring, og den dekker mer eller mindre av selgers ansvar overfor kjøperen etter avhendingsloven. Det er altså ikke eiendommen som er forsikret, og eierskifteforsikringen er ingen tingsforsikring.
Det er heller ikke kjøperens forsikring, men kjøperen har rett til å fremme sitt krav direkte til selskapet i den grad selgerens ansvar er forsikret. Kjøperens rettigheter vis a vis forsikringen følger av forsikringsavtaleloven og av forsikringsavtalen mellom selgeren og forsikringsselskapet. Kjøperen har ikke flere rettigheter overfor selskapet enn det han har overfor selgeren.
Man må skille mellom kjøpers/selgers krav vis a vis forsikringen, og selgerens ansvar overfor kjøperen etter avhendingsloven. At selgeren har en eierskifteforsikring endrer ikke kjøperens rettigheter overfor selgeren etter avhendingsloven. Selgeren er alltid ansvarlig overfor kjøperen etter avhendingsloven, men det følger av forsikringsavtalen at selgeren ikke må forhandle direkte med kjøperen selv dersom han ønsker å benytte forsikringen. Kjøperen blir derfor som regel henvist til å forholde seg til selskapet først. Kjøperen får imidlertid den fordel at han kan fremme kravet sitt overfor to parter.
Hva dekker eierskifteforsikringen?
De forskjellige forsikringsselskapene tilbyr eierskifteforsikringer på ulike vilkår. Noen forsikringer dekker så og si alt mangelsansvar som selgeren kan komme i etter avhendingsloven. Andre har større eller mindre unntak, og dekker således ikke alt det ansvar som selgeren kan komme i. Selgeren må være forberedt på å dekke, av egen lomme, alle de krav kjøperen måtte ha som følge av kjøpsavtalen og avhendingsloven som ikke er dekket av forsikringen.
Selgeren må også være forberedt på at dersom han gir uriktige opplysninger til selskapet ved tegningen av forsikringen, eller dersom han bryter sikkerhetsforskriftene, kan utbetalingen fra selskapet bli avkortet eller han kan bli møtt med et regresskrav fra selskapet. En sikkerhetsforskrift er et påbud fra selskapet til sikrede om å oppføre seg på en bestemt måte. Dersom sikrede kan bebreides for å ha brutt forskriften og det er årsakssammenheng mellom bruddet på sikkerhetsforskriften og mangelskravet fra kjøperen, gis selskapet en utvidet adgang til å avkorte forsikringen, eller eventuelt til å kreve regress(tilbakebetaling) fra den sikrede/ selgeren dersom selskapet utbetaler forsikringsbeløpet fullt ut til kjøperen.
Begrensinger og unntak fra dekningen i eierskifteforsikringene:
At heving av kjøpet ikke dekkes betyr følgende:
- Kjøperen kan kreve heving overfor selgeren ved vesentlig kontraktsbrudd.
- Heving innebærer at partene skal føre tilbake motpartens ytelse. Kjøperen skal altså ha tilbake kjøpesummen, og eventuelt erstatning for de investeringer han har foretatt på eiendommen, mens selgeren skal ha tilbake eiendommen. At heving ikke dekkes, betyr at forsikringen ikke vil dekke tilfeller der selgeren ikke kan betale tilbake kjøpesummen.
Dersom ikke-fysiske mangler ikke dekkes:
Dersom forsikringen bare dekker fysiske mangler betyr det at selgeren ikke har forsikringsdekning for krav som skyldes ikke-fysiske mangler som f.eks vanhjemmel, dvs. at selgeren ikke er eier av hele eller deler av eiendommen, sjenerende forhold på naboeiendommen, vond lukt, etc.
Dersom rådighetsmangler ikke dekkes:
Dette innebærer at mangler som følger av det er gitt manglende eller uriktige opplysninger om f.eks bruksbegrensninger som følger av bygnings-, frednings- vei- og jord/skoglovgivningen eller om plikten til å betale eiendomsskatt, renovasjonsavgift, vann- og kloakksavgift etc., ikke vil bli dekket av forsikringen.
Dersom arealsvikt ikke dekkes:
Dersom forsikringen ikke dekker arealsvikt, vil krav fra kjøperen på grunn av at det er blitt gitt feil opplysninger om utendørs- eller innendørs arealer i salgsdokumentene, ikke bli dekket av forsikringen.
Forsikringen gjelder vanligvis ikke dersom:
- salget skjer mellom samboere, ektefeller eller slekt i opp- eller nedadgående linje.
- salget skjer i tilknytning til selgers næringsvirksomhet.
Andre viktige forhold ved forsikringene: Flere forsikringer har bestemmelser som knytter seg til hvordan eiendommen selges. Noen selskaper sier at det er en forutsetning for forsikringsdekningen at eiendommen selges som den er. Konsekvensen av at den ikke selges som den er må da i utgangspunktet være at forsikringen ikke gjelder.
Andre forsikringer stiller ikke krav til at eiendommen må selges som den er for at forsikringen skal gjelde, men sier i stedet at de ikke dekker krav fra kjøperen som går ut over det kjøperen ville hatt krav på dersom eiendommen faktisk var blitt solgt som den er.
Med andre ord må selgeren være forberedt på at han selv må dekke alle krav som ikke skyldes vesentlige skjulte feil og mangler, eller som ikke skyldes manglende eller uriktige opplysninger som har virket inn på kjøpet.
Det er også viktig å være klar over at forsikringene i utgangspunktet ikke dekker krav for mangler, som blir oppdaget i perioden mellom aksept av budet og overtakelse. Dersom kjøperen får låne nøkler før overtakelses-tidspunktet og oppdager en mangel, kan det være at forsikringen ikke dekker kravet, slik at det må rettes mot selgeren. Når mangelen oppdages før overtakelses-tidspunktet, vil kjøperen overfor selgeren kunne ha rett til å holde tilbake en del av kjøpesummen som tilsvarer mangelens verdi.
Eierskifteforsikringene selges via eiendomsmeglere, og hver megler tilbyr kun en type forsikring. Det kan derfor være lurt å sammenligne forsikringsvilkår før man velger megler.
Forsikringsselskapet/megleren plikter å opplyse om vesentlige begrensninger i vilkårene på tegningstidspunktet.
Egenerklæringsskjemaet, et tveegget sverd for selgeren:
Alle selskapene krever at selgeren fyller ut et egenerklæringsskjema før salget. Egenerklæringsskjemaet skal legges ved de øvrige salgsdokumentene, og blir således et av salgsdokumentene. På den ene siden er det positivt at selgeren får en slik sjekkliste som kan hjelpe ham til å komme på opplysninger om eiendommen, på den annen side er det slik at positivt feilaktige opplysninger om eiendommen lett vil føre til at noe regnes for å være en mangel etter avhendingsloven. Spørsmålene i skjemaene er ofte utformet slik at man risikerer å svare på mer enn man vet, og det er dårlig plass til å gi fullstendige opplysninger om et forhold. Vær derfor kritisk når du besvarer spørsmålene, og benytt eventuelt et tilleggsark for å gi utfyllende kommentarer. Si ikke mer enn du vet.
Forsikringsselskapene har som regel også en bestemmelse i vilkårene som medfører at de kan kreve regress dersom selgeren har gitt manglende eller uriktige opplysninger om eiendommen til kjøperen. Selskapet vil i slike tilfelle ofte utbetale mangelskravet til kjøperen, men kan deretter forsøke å kreve hele eller deler av beløpet refundert fra selgeren.
Selgeren må derfor være særlig oppmerksom på følgende:
- At alle de opplysningene han gir i egenerklæringsskjemaet er riktige. Dersom man ikke har tilstrekkelig oversikt over hva det spørres om, er det best å gi klart uttrykk for det.
- Dersom selgeren ønsker å benytte forsikringen sin, må han ikke forhandle med kjøperen om mangelskravet selv, eller erkjenne ansvar for mangelen overfor kjøperen.
- Når selgeren mottar kjøperens reklamasjon, må han oversende reklamasjonen til selskapet med det samme. Selgeren mister retten til å benytte forsikringen dersom saken ikke er meldt til selskapet innen ett år etter at han mottok reklamasjonen fra kjøperen.
Kjøperen må passe på: ( Boligkjøperforsikring )
- Å reklamere (helst skriftlig) til selgeren innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og senest innen det er gått 5 år etter overtakelses-tidspunktet. I reklamasjonen må det stå hva han mener er et avvik fra det avtalte, og at han ønsker å gjøre avtalebruddet gjeldende. Det er ikke nødvendig å si om man ønsker prisavslag, heving og /eller erstatning på dette tidspunktet. Det er heller ikke nødvendig å oppgi kravets eksakte størrelse. Det kan man komme tilbake til når mangelens omfang er blitt utredet nærmere, f.eks. av en takstmann. Dette kalles en nøytral reklamasjon.
For å være på den sikre siden bør kjøperen sende en skriftlig reklamasjon både til selgeren og til forsikringsselskapet. Når kjøperen har sendt den nøytrale reklamasjonen, vil det være nødvendig å få kartlagt skadens/ mangelens omfang, og hva det vil koste å rette/utbedre den. Forsikringsselskapene har noe ulik praksis med hensyn til hvem som skal bestille takstmann osv. Noen selskaper ønsker å sende en egen takstmann for å vurdere den påståtte mangelen/skaden. Andre ønsker at kjøperen bestiller en takstmann selv. Dette bør klargjøres med selskapet på forhånd.
Så snart man har fått en vurdering av skaden/mangelen, må man fremsette et endelig krav mot selger/ selskapet. Viser det seg at det er snakk om en mangel som gir kjøperen et krav mot selskapet/ selgeren, så har kjøperen rett til å kreve dekket også eventuelle utgifter til takstmann.
Dersom kjøperen ønsker å heve kjøpet er kravene til reklamasjon strengere. Man må snarest mulig gi beskjed om at man ønsker å heve kjøpet. I tillegg til reklamasjonsreglene i avhendingsloven løper det foreldelsesfrister som følger av foreldelsesloven. Kjøperen må derfor sørge for at kravet hans ikke blir foreldet. Foreldelsesfristen er på 3 år, og begynner å løpe på overtakelsesdatoen.
Dersom det gjelder en skjult mangel vil foreldelse likevel ikke inntreffe før det er gått 1 år fra den dagen han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Foreldelsen kan avbrytes f.eks. ved at forsikringsselskapet eller selgeren erkjenner ansvaret, ved at saken klages inn for Forsikringsklagekontoret eller ved at den bringes inn for retten.
Annet:
Forsikringsavtaleloven er ufravikelig til fordel for den sikrede, dvs. selgeren. Eierskifteforsikringene er til dels svært vanskelige juridisk sett.
For det første er spørsmålet om hva som er en mangel ofte komplisert, men også den forsikringsjuridiske siden byr på mange uavklarte problemer. Det kan derfor være lurt å be om juridisk hjelp dersom det gjelder et krav av en viss økonomisk størrelse. Det kan også være grunn til å se på meglerens rolle dersom selgeren får problemer med forsikringsdekningen i ettertid. Megleren selger forsikringen for forsikringsselskapet, men skal også bistå selgeren med salget av boligen hans.
Klagemuligheter
Dersom kjøper eller selger er misfornøyd med selskapets håndtering av saken, kan de klage saken inn for: Forsikringsklagekontoret.
Alternativt kan man benytte advokat. De aller fleste har en rettshjelpsdekning på sin innbo- eller villaforsikring. Undersøk med selskapet ditt om utgifter til advokatbistand vil bli dekket ved tvist som gjelder salg av bolig/eiendom.
Det er også mulig å skrive en forliksklage til forliksrådet i den kommunen du bor i.
Forhandlere av eierskifteforsikring
- Gjensidige
- If
- TrygVesta
- Tennant
- Storebrand
- DnB NOR
- Sparebank 1
- Codan
- KLP
- Vital
- yA Bank
- Aon Grieg
- Nordea
- Postbanken